שירותי עריכת דיו נדל"ן

עסקאות מכר ורכישה

  1. ייצוג וליווי משפטי בעסקאות קנייה ומכירה של דירות מגורים יד 2.
  2. ייצוג בעסקאות מתנה / העברות ללא תמורה.
  3. ייצוג בעסקאות קנייה ומכירה של בתים פרטיים ומגרשים.
  4. ייצוג בעסקאות קנייה ומכירת דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי.
  5. ייצוג בעסקאות קנייה ומכירה של נכסים מניסים –  חנויות, משרדים, מבני תעשייה ומלאכה וכיו"ב.
  6. ייצוג בעסקאות קנייה ומכירה של נחלות.
  7. ליווי מכירה ורכישה של קרקע בייעוד חקלאי או בייעוד למגורים לרבות ליווי במועד הפשרת הקרקע ושינוי ייעודה.
  8. עסקאות קומבינציה.
  9. ייצוג ברכישת דירה בקבוצת רכישה.
  10. רישום נכס ע"ש יורשים וייצוג משפטי במכירתו ע"י היורשים.
  11. העברת נכס אגב גירושין

ייצוג רוכשי דירות מקבלן

משרדנו מעניק ליווי והדרכה של הרוכשים החל משלב ניהול המשא ומתן אל מול הקבלן, דרך הבדיקות המקיפות והטיפול הכרוך בהסכם, ועד להשלמת העסקה ומסירת הדירה בפועל.

הייצוג המשפטי כולל, בין היתר:

  1. בדיקת נאותות ליזם / קבלן. 
  2. בחינת תנאי ההסכם, נספחיו, המפרט הטכני וכיו"ב.
  3. ניהול משא ומתן ביחס להוראות ההסכם ונספחיו עד לגיבוש נספח שינויים.
  4. בדיקת הערבויות והביטחונות שמעמיד  הקבלן / היזם בגין התשלומים שיועברו אליו ותאימותם לדרישות החוק.
  5. ייעוץ מיסוי ראשוני לפני החתימה ודיווח העסקה לרשות מיסוי מקרקעין.
  6. ליווי אישי במעמד החתימה על הסכם המכר ולכל אורך הדרך עד קבלת המפתח ומסירת הדירה.
  7. ליווי בסוגיות מימון כגון לקיחת משכנתה, גרירת משכנתה וכיו"ב.
  8. פיקוח על הגשת דיווחים לרשויות המס לאחר החתימה על ההסכם.
  9. פיקוח על רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

התחדשות עירונית

למשרד ניסיון מוכח בייצוג דיירים ו/או יזמים בעסקאות מסוג "פינוי בינוי" ו/או תמ"א ,38 וכן הניסיון, הידע והמקצועיות בנושא המיסוי החל על עסקאות "פינוי בינוי" ולרבות בביצוע דיווחים שונים לרשויות המס, בקיאות בהוראות הדין הרלוונטית על תיקוניהן, בהלכות בתי המשפט, בפרקטיקה הקיימת בשוק והמקובלת בענף, בהנחיות ו/או בדרישות של הגופים ו/או המוסדות ו/או הרשויות המוסמכות הרלוונטיות וכיו"ב.

ליווי המשרד מתבצע החל משלב הבדיקות המקדמיות וגיבוש ההיתכנות הראשונית לפרויקט ועד להשלמת הפרויקט ומסירת הדירות החדשות.

שירותי המשרד כוללים, בין היתר:

  1. קידום הפרויקט מול הרשויות.
  2. עריכת מכרז והתמחרות לצורך בחירת יזם / קבלן.
  3. ניהול מו"מ אל מול היזם / קבלן.
  4. הסדרת ביטחונות וערבויות.
  5. השגת מימון וניהול מו"מ אודות תנאי שעבוד הקרקע מול הבנק.
  6. טיפול בסוגיות כגון גרירת משכנתא או נטילת משכנתא.
  7. ניהול הליכים אל מול דיירים סרבנים.
  8. ייעוץ מיסוי ראשוני לפני החתימה.
  9. אכלוס הדירות ורישום הזכויות בפנקס הבתים המשותפים

 

קבוצות רכישה

ייזום פרויקט נדל"ן בידי קבוצת רוכשים יכול לחסוך הון רב ולהביא ערך מוסף הכולל התאמת המפרט הטכני לרצונותיהם של חברי הקבוצה ובחירתם מראש. למרות היתרונות הברורים, הרי שמידי פעם מתעוררים כשלים ניהוליים, אנושיים תכנוניים וביצועיים המסכנים את הפרויקט. לכן, ניהול מטרות הקבוצה צריך להיות אפקטיבי ומקיף, תוך נטרול הסיכונים הפוטנציאליים כבר בשלב התכנון.

למשרדנו ניסיון נרחב בליווי, ניהול וארגון של קבוצות רכישה. ליווי המשרד כולל את שלבי הגיבוש וההקמה של קבוצת הרכישה, ובין היתר:

  1. טיפול וייצוג הרוכשים בהסכם רכישת הזכויות בקרקע.
  2. ייצוג משפטי וניהול מו"מ עד לגיבוש הסכם מחייב למול הקבלן המבצע.  
  3. עריכת הסכמים וייצוג משפטי בהתקשרויות למול היועצים.
  4. פיקוח על טבלאות האיזון של חברי הקבוצה.
  5. עריכת הסכמים פנימיים.
  6. עריכת מכרזים לביצוע ובניית הפרויקט.
  7. בדיקה וגיבוש של הסכמי הליווי הבנקאי מול הבנק הנבחר לליווי הפרויקט.
  8. עריכת הסכמי מכר והסכמי שיתוף בין חברי הקבוצה.
  9. טיפול ברישום הבית המשותף ורישום הזכויות על שם חברי הקבוצה.

מיסוי מקרקעין

תשלומי מיסים הם חלק בלתי נפרד מביצוע עסקאות במקרקעין. בדיקה ותכנון נכון של מס שבח ומס רכישה יכול להקטין משמעותית את גובה המס בעסקה ויכול למנוע חבות במס בעסקאות עתידיות.

משרדנו בעל ניסיון רב והתמחות בתחום מיסוי המקרקעין, ומעניק ייעוץ מס ותכנון מס מתאים במגוון עסקאות מקרקעין.  בבסיס הייעוץ נלקחים בחשבון האספקטים השונים של העסקה אשר עשויים להשפיע על כדאיותה, הן לתווך הקצר והן לתווך הארוך. שירותינו בתחום כוללים: תכנון מס מקצועי, הפחתות מיסי נדל"ן, עריכת בדיקות מיסוי טרום עסקה וביצוע הדמיית "שומה עצמית" במסגרתה נבחנת החבות האישית במס בעסקה, ניהול השגות ועררים על שומות רשות המיסים, מתן חוות דעת וייעוץ שוטף.

ליווי פרויקטים נדל"ניים

אחד מתחומי העיסוק העיקריים של המשרד הוא עיסוק בליווי פרויקטים של נדל"ן, תוך טיפול בהיבטים המשפטיים השונים של העיסוק בבנייה ויוזמות שונות במקרקעין. משרדנו מתמחה בליווי פרויקטים נדל"ניים ועסקאות קומבינציה עבור בעלי קרקעות, קבלנים, יזמים ומשקיעים.

משרדנו מספק ללקוחותיו את הליווי המקצועי הנדרש במגוון פרויקטים ועסקאות ומסייע להם בכל השלבים הנדרשים – החל מביצוע בדיקת הנאותות המשפטית והשמאית, רכישת הנכס, התכנון והרישוי, ליווי הפרויקט מול הגופים הממשלתיים והעירוניים הרלוונטיים, מימון הפרויקט וייעוץ בדבר מבנה המס המתאים לעסקה, וכלה בליווי תהליך הבנייה, השיווק, המכירה, ניהול פנקסי חברה משכנת ורישום זכויות הרוכשים.

במשרדנו בעלי הכשרה ותחומי ידע נרחבים לרבות שמאות מקרקעין. למשרד יתרון בולט בסינרגיה בין עולם יזמות הבניה לעולם התכנון והבניה. מתן המענה התכנוני כחלק בלתי נפרד לקידום פרויקטי נדל"ן, לרבות בהליכי ליווי תכניות, היתרי בניה, התמודדות עם הליכי היטלי השבחה, קידום פרויקטים מורכבים בפני ועדות התכנון ובכלל זה בפני ועדות הערר המחוזיות לתכנון ולבניה מציב את המשרד בין המשרדים בשוק הנותן מענה כולל בהשקה זו.

כמו כן, מציע המשרד ללקוחותיו הזדמנויות עסקיות חדשות וחיבורים עם אנשי מפתח בענף.

הסכמי שכירות

משרדנו מייצג שוכרים ומשכירים בהסכמי שכירות למגורים, מסחר ומשרדים. כמו כן, משרדנו מספק שירות משפטי של פינוי הנכס המושכר כאשר השוכרים אינם מפנים את הנכס בתום תקופת השכירות ו/או בעת הפרה יסודית של ההסכם מצדם.

במסגרת הטיפול, אנו עורכים, בין היתר, בדיקה מקדמית בה אנו מוודאים כי השוכרים המוצעים אינם מוכרים כחייבים מוגבלים באמצעים או כאלו שקיימים כנגדם פסקי דין לפינוי מושכר. בנוסף, אנו מבצעים בדיקה ליכולות התשלומים שלהם ושל הערבים המוצעים על ידם.

חשוב להבהיר כי שירותים אלה מסופקים על ידי המשרד בהליך פשוט וקצר ובעלויות הוגנות מאוד.

תכנון ובניה

הליכי תכנון ובניה הינם מורכבים מיסודם ומצריכים הבנה מעמיקה ומיומנות רבה. נושאים רבים כגון קידום ואישור תכניות בניין עיר, זכויות בניה, חריגות וליקויי בניה, רישוי וכיו"ב מהווים את עיקר הליווי המשפטי בתחום והתמצאות בהם מסייעת מאוד להוצאה לפועל של מיזמים ולקיצור בירוקרטיה וסחבת מיותרת.

משרדנו מעניק ללקוחותיו ייעוץ וליווי משפטי מקצועי בתחום התכנון והבניה, ובכלל זה ייצוג בוועדות התכנון השונות ובערכאות השונות. כחלק מהליווי שמשרדנו מעניק בתחום זה, ניתן למנות את הנושאים הבולטים הבאים: ליווי בהכנת תכניות בניין עיר (תב"ע), ייזום שינוי תב"ע נקודתית, ליווי וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות מסוג תמ"א 38, תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, חריגות בניה, הקלות ושימושים חורגים, תביעות פיצויי בגין ירידת ערך, הפקעות שטחים, היטלי השבחה.

היטל השבחה

היטל השבחה הינו היטל המוטל בגין עליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. שיעור ההיטל הקבוע בחוק עומד על 50% מעליית הערך שנוצרה במקרקעין. מטרת ההיטל היא כיסוי הוצאות הועדה המקומית הקשורות בתכנון ופיתוח וברכישת מקרקעין לצרכי ציבור. היטל השבחה נגבה על ידי הועדה המקומית בעת מימוש הזכויות במקרקעין. מימוש זכויות מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, והוא מתקיים באחד מהמקרים הבאים:

העברת מקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם, למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו, קבלת היתר בניה עקב אישור תכנית מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. היטל ההשבחה לא חל על תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.

על שומת היטל השבחה ניתן לערער בשתי דרכים: ערר בפני וועדת ערר מחוזי – אם המחלוקת הינה על עצם החיוב בהיטל השבחה ניתן לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. ערר בפני שמאי מכריע אם החייב בהיטל אינו חולק על עצם החיוב כשלעצמו אך חולק על גובה ההיטל ניתן לפנות בתוך 45 ימים מיום קבלת השומה ודרישת התשלום המצורפת לשומה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים על מנת שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב.

משרדינו מעניק ייעוץ וליווי מקצועי לחברות ופרטיים בכל ההליכים הרלוונטיים לקביעת גובה חיוב היטל ההשבחה. שירותנו בתחום כוללים, בין היתר: בחינת שומת הועדה המקומית – בחינת עצם החיוב, מהות החיוב וגובה החיוב, ליווי וייצוג בהליך שמאי מכריע ו/או בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, הגשת שומה נגדית, הפחתת שומות היטל השבחה וכיו"ב.