שירותי שמאות מקרקעין

הערכת שווי נכס מהווה מרכיב חשוב בתהליכי קניה ומכירה, תוך התייחסות למכלול המאפיינים הרלוונטיים כמו מחירי נכסים דומים בסביבה, אך לא רק. הערכת שמאי מקרקעין תכלול גם את בדיקת מצבו הפיזי, ההנדסי, המשפטי – קנייני והתכנוני של הנכס לרבות מצב הרישוי בנכס ועוד.

כאשר שמאי המקרקעין מהווה גם עורך דין בעל רקע משפטי נדל"ני עשיר, קיים ללקוחות המשרד יתרון עצום והם זוכים לליווי מקצועי ומקיף, תוך שימת לב לפרטים רבים והשלכותיהם, הן בפן השמאי כלכלי והן בפן המשפטי.

ומה אם רוצים יותר? שמאות נדל"ן המתנהלת תוך ראייה כלכלית מקיפה לצד יכולת משפטית מוצקה, יכולה להביא לפתרונות גם במצבים מורכבים ומסועפים תוך יכולת עבודה מול גופים עסקיים וציבוריים גדולים.

תחומי ההתמחות

הערכות שווי

דוחות אפס ופיקוח פיננסי לפרויקטים

התחדשות עירונית

היטל השבחה

תכנון ובניה

קבוצות רכישה

בדיקות טרום רכישה (שמאות מוקדמת)

חוות דעת ושומות נגדיות

הערכות שווי

הערכת שווי למגוון נכסים – משרדנו מטפל ומבצע הערכות שווי לכל סוגי נכסי המקרקעין, לרבות דירות ובתים, קרקעות, נכסים מניבים, נכסים עסקיים וחקלאיים ועוד. להערכת שווי בנדל"ן ערך רב הבא לידי ביטוי במצבים רבים הכוללים, הלוואות, משכנתאות, ביטוחים, ירושות, פירוק שיתוף ועוד. הערכת השווי תתבצע על פי אחת או יותר מהגישות המקובלות: "השוואה", "היוון הכנסות" או "עלויות".

הערכות שווי לצורך בטוחה למתן אשראי (תקן 19) – הערכת שווי לכלל סוגי הנכסים לצורך העמדת נכס כבטוחה לאשראי. הערכות השווי נערכות על פי עקרונות תקן 19 הקובע את רמת הפירוט המזערית בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי שניתן ע"י בנקים, חברות ביטוח, קרנות מימון או כל גורם אחר המספק אשראי. נכסים נדל"ניים אלה יכללו לדוגמה, קרקעות לבניה, משרדים, נכסים מסחריים ועוד. הערכת השווי תשמש למטרות הלוואה למגוון צרכים שאינם משכנתא עבור דירה.

הערכות שווי לבורסה לניירות ערך ע"פ תקן חשבונאות 29 (IFRS) משרדינו מטפל בהערכות שווי הנדרשת לצורכי דיווח של חברות ציבוריות ע"פ חוק ניירות ערך IFRS, ולצורכי הנפקת מניות והנפקות אג"ח ועסקאות בין בעלי עניין וחברות קשורות. חוות הדעת נערכות תחת עמידה בסטנדרטים המוגדרים בתקן חשבונאות 29 (IFRS).

דו"חות אפס ופיקוח פיננסי לפרויקטים

דו"חות אפס, פיקוח וליווי פיננסי לפרויקטים – עבור פרויקטים יזמיים בתחום הנדל"ן נדרשת הערכת שווי המכונה דו"ח אפס שלו חשיבות רבה בקבלת הלוואה בנקאית וחוץ בנקאית. הדו"ח כולל היבטים תכנוניים, הנדסיים, משפטיים וכלכליים של הפרויקט, תוך התייחסות למצב שוק הנדל"ן באזור. הדו"ח מציג את ההכנסות וההוצאות הצפויות בפרויקט ולמעשה מהווה אינדיקטור לרווחיות החזויה בפרויקט בנקודת ה"אפס" שלו. משרדנו עורך דוחות אפס ובדיקות כדאיות לפרויקטי בניה לרבות תמ"א 38, פינוי בינוי, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה ועוד. במשרדנו תוכלו ליהנות מליווי צמוד בכל הקשור לאופטימיזציה בתכנון, תמהיל דירות ושטחי מסחר, לצד מימון ותהליכים פיננסיים נוספים.

בדיקת היתכנות וכדאיות כלכלית לפרויקט נדל"ן (GO/NO GO) – בדיקת היתכנות כלכלית מיועדת לתת שיקוף ראשוני בנוגע לרווחיות הפרויקט בטרם התחלתו, ולהכריע בקבלת ההחלטה באם להוציאו אל הפועל (GO/NO GO). בדיקת היתכנות כלכלית עושים תוך שקלול מכלול החוזקות והחולשות המוצגות בתכנית, בחינת יכולות וכן התייחסות לסנטימנט הכלכלי, עסקי, ביורוקרטי והרגולטורי. ניהול סיכונים מאוזן ומושכל עושה את כל ההבדל בסביבה של אי וודאות רבה המאפיינת את יזמות הנדל"ן. עם חוות דעת מקצועית של משרד שמאים מנוסה ובעל רקע משפטי עשיר, קל ונכון יותר לעשות מהלכים גדולים, לנטרל סיכונים ולהצליח.

התחדשות עירונית - פינוי בינוי ותמ"א 38

בתחום זה השאלה המרכזית העולה היא כיצד מוצאים את עמק השווה בין הצרכים והאינטרסים של הדיירים והיזמים? כך שכל צד ממקסם את מטרותיו בפרויקט.

פינוי בינוי (תקן 21) –. חוות דעת לפרויקט מסוג פינוי בינוי נערכת על פי תקן 21 אשר נועד לאתר את נקודת "שיווי המשקל" הכלכלית שתביא לידי ביטוי את הנכונות לממש את הפרויקט, הן מנקודת מבטו של היזם והן מנקודת מבטם של הדיירים.

משרדנו מבצע בדיקות כדאיות כלכלית לפרויקט פינוי בינוי על בסיס תקן 21 לתקינה השמאית ומלווה יזמים ודיירים בהליכי תכנון הפרויקט.

ליווי שוטף ליזמים – הכנת חוות דעת לכדאיות פרויקט פינוי בינוי לפי תקן 21 (מסלול מיסוי ומסלול רשויות מקומיות), בדיקת צפי היטל השבחה בפרויקט, ניתוח מקדמי פינוי, ניתוח רווחיות, סיוע במתן ליווי פיננסי לפרויקט ועוד.

ליווי דיירים – בחינת תכנון אופציונלית, ניתוח הצעות יזמים ובחינת התמורה הראויה, טבלת ניקוד דירות, סיוע בהתארגנות למכרז קבלנים, מתן ייעוץ שוטף לכל אורך הדרך ועוד.

תמ"א 38 – ליווי דיירים ויזמים בפרויקט תמ"א 38, בעזרת כלים כלכליים ומשפטיים, לצד ניסיון ויכולת אנושית, מספקת מענה מקיף עבור כל מה שחשוב ומעניין. משרדנו עורך חוות דעת מקיפה ליזמים ודיירים בדבר שווי זכויות הבניה הניתנות למימוש במסגרת תמ"א 38 וכדאיות הכלכלית בהקמת הפרויקט, תוך קביעת התמורות הראויות לצדדים.  

כל שנותר זה להצליח ביחד ולהביא ערך מוסף לכל הצדדים המעורבים בפרויקט, לצד שמירה על שקיפות והגינות.

היטל השבחה

שומות נגדיות להיטלי השבחה וייצוג מול שמאי מכריע – היטל השבחה הינו תשלום היטל הנדרש על ידי הועדה המקומית בגין השבחה של המקרקעין הנובעת מסיבות משתנות.

נדרשים להיטל השבחה גבוה? אין מדובר בגזרת גורל. במצבים בהם נתבעתם בהיטל השבחה משמעותי, שומה נגדית שתוגש בידי שמאי מקרקעין, תוך הצגת טעונים כלכליים משמעותיים ואמינים, תוכל לשנות זאת. פניה לשמאי מכריע ו/או לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מתבצעת בידי משרדנו ויכולה להביא במצבים רבים להקלה משמעותית בגובה התשלום.

תכנון ובנייה

ליווי תכנוני, התנגדויות, איחוד וחלוקה – למשרד ניסיון עשיר בתחום דיני התכנון והבניה. אנו מספקים ללקוחותינו מגוון רחב של שירותים בתחום התכנון והבניה, החל בליווי הליכי תכנון ובניה מורכבים על כל שלביהם, גיבוש תכניות בנין עיר וליווי הליכי אישורן ו/או שינוי ייעודן והגדלת זכויות הבניה.

כמו כן, משרדנו עורך טבלאות הקצאה ואיזון לתוכניות איחוד וחלוקה, חוות דעת שמאיות וכלכליות לצורך הגשת התנגדות לתכנית בהכנה, ניתוח וייעוץ בהגדרת מתחמי איחוד וחלוקה והפרדת בעלויות ועוד.

רבים מאמינים ששילוב בין יכולת משפטית ושמאות מקרקעין מהווים יתרון ברור בהליכי תכנון ובניה. יש באפשרותכם להיערך במצבים מורכבים אלה ולקבל את המיטב.

בדיקות טרום רכישה (שמאות מוקדמת)

כאשר כסף גדול מונח על השולחן ומרכיבים רבים בעסקה נסתרים מעינכם, עדיף לפעול עם מומחים בתחום. בדיקת הנכס טרום הרכישה מציגה את התמונה המלאה, עם שורה תחתונה ברורה שמאפשרת לכם להתקדם להסכם מתוך הבנה ולחסוך בהפתעות מיותרות.

במסגרת הבדיקה מבוצעת, בין היתר, בחינה של המצב התכנוני התקף החל בנכס, המצב המשפטי של הנכס, זכויות הבניה הקיימות בנכס, מצב הרישוי, חריגות הבניה בנכס ואפשרות התאמתם או אי התאמתם להיתר ועוד.

קבוצות רכישה

בניית מבנה מגורים בידי קבוצת רכישה יכולה להביא להוזלת עלויות משמעותית באמצעות הפחתת פערי תיווך, הקלות במיסוי ועוד. התנהלות אפקטיבית להשגת יעדי הקבוצה, ראוי שתעשה עם ליווי מקצועי מקיף. שמאי מקרקעין המהווה גם כתובת משפטית יכול לספק ערך מוסף ברור, בתחום ייחודי זה שבו מעורבות החלטות מקצועיות, פיננסיות, משפטיות ואנושיות מורכבות ובעלות משקל רב. משרדנו עורך בדיקות כדאיות לפרויקטים שונים ומעניק הן למארגני קבוצות והן למשתתפי הקבוצות, ליווי וייעוץ שמאי צמוד, השם את אינטרס הקבוצה בראש סדר העדיפויות, זאת, על מנת לאפשר את הצלחת הפרויקט לכל אורך הדרך.

חוות דעת ושומות נגדיות

חוות דעת שמאית בעלת ערך ומשקל רב במגוון תחומים ובמיוחד כשמדובר במשרד עו"ד המביא עומק משפטי ויכולת והבנה מעמיקה בסדרי דין. משרדינו עורך:

    • שומות נגדיות לדרישות תשלום דמי היתר, דמי חכירה ודמי היוון מטעם רשות מקרקעי ישראל
    • שומות נגדיות לדרישות תשלום מס שבח מטעם רשות המיסים
    • חוות דעת לבתי משפט.
    • חוות דעת לפיצויי הפקעה וירידת ערך בעקבות תב"ע פוגעת (סע' 197 לחוק התו"ב).

נשמח לשמוע מכם!

ייעוץ ראשוני ללא עלות

משרד "נאור גלברג עורך דין ושמאי מקרקעין" הינו משרד בוטיק המעניק מעטפת של שירותי שמאות מקרקעין ועריכת דין בתחום הנדל"ן, תחת קורת גג אחת.

המשרד מהווה בית עבור לקוחות פרטיים, יזמים, קבלנים ומשקיעים, המחפשים את המענה המקצועי והאיכותי ביותר בתחום הנדל"ן

קידום אתרים – STRA